賃貸オフィスのデザインとは？物件タイプ・費用・エリアの選び方を解説

「オフィス賃貸 デザイン」と検索する方の多くは、賃貸物件という条件の中でどこまでデザイン性の高いオフィスをつくれるのか、気になっているのではないでしょうか。賃貸オフィスのデザインは、自社ビルのように自由に手を加えられる物件とは異なり、物件のタイプ（デザイナーズオフィス・セットアップオフィス・居抜き・スケルトンなど）によってデザインの自由度や初期費用が大きく変わり、さらに原状回復や建築基準法・消防法といった賃貸ならではのルールも踏まえて計画する必要があります。小規模から中規模の企業がオフィスを借りる場合も考え方は同じです。この記事では、デザイン性に関わる物件タイプの違いから、賃貸オフィスで気をつけたい内装のルール、費用の考え方、デザイン性の高いオフィスが集まるエリアの傾向、物件探しから内装確定までの進め方、会社選びのポイントまでを整理してご紹介します。オフィス移転・内装・家具をワンストップで支援するJOY Worksがご案内します。

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「オフィス賃貸のデザイン」とは何を指すか

「オフィス賃貸のデザイン」とは、賃貸借契約でオフィスを借りる前提のもとで、企業のブランドイメージや働き方に合った空間をどこまで実現できるかを考えることを指す言葉として使われることが多い表現です。自社ビルを新築・改修する場合と違い、賃貸では建物の構造や設備そのものを変えることはできず、物件タイプの選択と内装の工夫、そして契約上のルールという3つの枠の中でデザインを組み立てていく点が特徴です。

自社ビルとの違い

自社ビルであれば、増築や構造の変更まで含めて自由に計画できますが、賃貸のオフィスビルでは建物自体の仕様はオーナーが決めたものを前提とし、テナントが手を加えられるのは専有部分の内装・レイアウトに限られます。工事を始める前にオーナーや管理会社への申請・承諾が必要になる点も、賃貸オフィスのデザインを考えるうえで欠かせない前提です。

デザインの自由度を左右する3つの要素

賃貸オフィスでどこまでデザイン性を追求できるかは、主に(1)デザイナーズオフィス・セットアップオフィス・居抜き・スケルトンといった物件タイプ、(2)内装制限や原状回復など契約で決まるルール、(3)確保できる予算と工期、という3つの要素で決まります。次の章では、まず物件タイプごとの特徴から見ていきます。

デザイン性に関わる物件タイプの選択肢

デザイン性に関わる賃貸オフィスの物件タイプには、主に次のような選択肢があります。どのタイプを選ぶかによって、初期費用やデザインの自由度、入居までの期間が大きく変わります。

デザイナーズオフィス

デザイナーズオフィスとは、建築家やデザイナーが設計に関わった、意匠性の高い物件を指す言葉として使われることが多い表現です。コンクリート打ちっぱなしの壁や高い天井高による開放感、メゾネットタイプの区画、一棟貸しのビルや屋上テラス、最上階ならではの眺望など、既製の内装とは違う、こだわりの感じられる洗練されたモダンな内装を備えた物件が多く、企業のブランディングや採用力の強化、企業イメージの向上を目的に選ばれることが増えています。一方で数が限られるため、人気エリアでは競争率が高くなりやすい点は踏まえておきたいところです。

セットアップオフィス

セットアップオフィスとは、内装やオフィス家具、場合によってはOA機器まであらかじめ整えられた状態で借りられる物件を指します。内装一式が整った「フルセットアップオフィス」、必要最低限の設備だけを整えた「ハーフセットアップオフィス」のように、整備の範囲で呼び方が分かれることもあります。初期費用と入居までの期間を抑えやすい一方、レイアウトや内装を大きく変える自由度は限られます。

居抜き物件

居抜き物件とは、前のテナントが事務所として使っていた内装やパーテーション、設備がある程度残っている物件を指します。内装費用や工期を抑えやすい一方、前のテナントの使い方やデザインの傾向にレイアウトが左右されやすく、自社のイメージに合わせて手を加えられる範囲は物件ごとに差があります。

スケルトン物件

スケルトン物件とは、内装・設備が何もない構造だけの状態で引き渡される物件を指します。新築のビルだけでなく、既存ビルの一室がスケルトンの状態で貸し出されることもあります。壁・床・天井から什器の配置まで自由に設計できるため、デザインの自由度は最も高くなりますが、その分内装工事の費用と工期がかかります。

リノベーション物件

リノベーション物件（リノベオフィスと呼ばれることもあります）とは、既存の建物の骨格を活かしながら、新しい機能やデザイン性を加えて改修された物件を指します。新築にはない躯体の質感を生かしたデザインができる一方、既存の構造上の制約も踏まえて計画する必要があります。リノベーションの進め方や費用の考え方はオフィスリノベーションとは？進め方とデザインの工夫、費用の考え方で詳しくご紹介していますので、あわせてご覧ください。

物件タイプ別に見る自由度・費用・工期の目安

物件タイプ別の違いを大まかに整理すると、デザインの自由度は、スケルトン＞デザイナーズオフィス・リノベーション物件＞居抜き＞セットアップオフィスという順になりやすく、反対に初期費用や入居までの工期は、セットアップオフィス＜居抜き＜リノベーション物件＜スケルトンという順で大きくなる傾向があります。面積や築年数によっても費用は変わるため、デザイン性と予算・スケジュールのどちらを優先するかによって、選ぶべき物件タイプの方向性が見えてきます。正確な費用・工期は物件ごとに異なるため、気になる物件が見つかった段階で、内装デザイン会社や施工会社に具体的な見積もりを相談することをおすすめします。

賃貸だからこそ気をつけたい内装・工事のルール

賃貸オフィスのデザインを考えるうえでは、内装の見た目だけでなく、賃貸だからこそ踏まえておきたいルールがあります。

建築基準法・消防法と内装制限

賃貸オフィスの内装は、建築基準法や消防法による制約を受けます。防火区画や内装制限、避難経路の確保、消防設備の位置といったルールは建物ごとに異なるため、物件を検討する段階で管理会社や内装デザイン会社に確認しておくと、入居後の計画がスムーズに進みます。内装そのものの範囲や工事の流れはオフィスデザインにおける「内装」とはでもご紹介しています。

原状回復の考え方

賃貸オフィスの多くは、退去時に借りた当初の状態へ戻す「原状回復」の義務を負います。スケルトン物件を借りて自由に内装をつくり込んだ場合、退去時にはスケルトンへ戻す工事費用がかかることが一般的で、居抜きやセットアップオフィスはこの原状回復の負担を抑えやすい傾向があります。造作や配線をどこまで作り込むかは、入居時のデザインだけでなく退去時の負担も見込んで検討しておくと安心です。正確な条件は契約書の記載や管理会社への確認をおすすめします。

オーナー・管理会社への確認・承諾

内装工事を始める前には、工事内容についてオーナーや管理会社の承諾を得る必要があります。工事が可能な時間帯や、音・振動への配慮、共用部分を使う際のルールなど、建物によって条件が異なるため、契約前の段階で確認しておくと、着工後のトラブルを避けやすくなります。

賃貸オフィスのデザインにかかる費用の考え方

賃貸オフィスのデザインにかかる費用は、月々の賃料（坪単価）に加えて、契約時の敷金・礼金、内装工事費、そして退去時の原状回復費用まで含めて考える必要があります。デザイン性の高い物件ほど賃料や初期費用が高くなる傾向がありますが、セットアップオフィスや居抜き物件を選ぶことで内装費用を抑えられる場合もあります。見積もりの内訳にデザイン費・施工費・什器費が別々に計上されることもあるため、総額だけでなく内訳まで確認しておくと、想定外の費用が発生しにくくなります。正確な金額は、物件の契約条件を管理会社に確認したうえで、内装デザイン会社の見積もりで最終確認してください。

デザイン性の高い賃貸オフィスが集まるエリアの傾向

デザイン性の高い賃貸オフィスは、渋谷・恵比寿・広尾・麻布・六本木・青山・代官山・虎ノ門といった、クリエイティブ系企業やスタートアップのビジネスの拠点が集まる都心のエリアに多く見られる傾向があります。古くからのビルや住宅をリノベーションした物件が点在し、打ちっぱなしのコンクリートや高い天井高を生かしたデザイナーズオフィスが選ばれやすいエリアともいえます。好立地で駅からの距離が近く、利便性が高いエリアほど賃料は高くなりやすいため、採用力や取引先への印象といったメリットと、費用のバランスを考えて選ぶことが大切です。

物件探しからデザイン確定までの進め方

物件探しからデザインを確定させるまでには、次のような進め方が一般的です。

内見で確認したいポイント

内見では、梁や柱の位置、天井の高さ、窓の位置と採光、コンセントやLAN配線の数、空調の効き方、エントランスや来客対応スペースの印象、ワークスペースとして使えるフロアの形、会議室や応接スペースに使えそうな区画、共用部分の利用ルールなどを確認しておくと、後からレイアウトを検討する際の手がかりになります。デザイナーズオフィスや居抜き物件の場合は、残っている内装や設備をどこまで活用できるかも、あわせて確認しておきたい点です。

デザイン会社・内装会社に相談するタイミング

内装デザイン会社や施工会社には、物件が決まってから相談するよりも、内見に同行してもらったり、契約前の段階で相談したりすることで、内装制限や原状回復の条件を踏まえた判断をしやすくなります。物件探しとデザインの検討を並行して進められる会社であれば、気に入った物件が見つかったときに、デザインの自由度やおおよその費用感をその場で相談できるという利点もあります。

会社選びのポイント

賃貸オフィスのデザインを依頼する会社を選ぶ際は、内装デザインの実績だけでなく、物件探しや賃貸契約に関する相談にも対応してもらえるかを確認したいポイントです。不動産仲介とデザイン・内装・家具の手配までを一貫して相談できる会社であれば、物件タイプごとの自由度や原状回復の条件を踏まえた提案を受けやすく、窓口も一本化できます。過去の施工事例が、スケルトンだけでなく居抜きやセットアップオフィスでの実績を含んでいるかも、業者選定の目安になります。

まとめ

賃貸オフィスのデザインは、自社ビルと違い、デザイナーズオフィス・セットアップオフィス・居抜き・スケルトンといった物件タイプの選択と、建築基準法・消防法といった内装のルール、そして原状回復を見込んだ計画という、賃貸ならではの前提のもとで考える必要があります。物件タイプ別の自由度と費用・工期の目安を踏まえ、内見の段階からデザイン会社に相談しながら進めることが、デザイン性と、長く働く環境としての快適性・機能性を両立させる近道になります。賃貸オフィスのデザインでお悩みの際は、JOY Worksまでお気軽にご相談ください。オフィスデザインサービスや施工事例もあわせてご覧いただけます。

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