オフィスデザインの「料」は誰が払う？工事区分（A・B・C工事）で変わる費用負担を解説
「オフィスデザイン 料」で検索してこのページに来た方の中には、見積書に並ぶ「デザイン料」「内装工事費」「設備工事費」といった項目を見て、金額の大小よりも先に、結局それぞれ誰が払うべきお金なのか、自社の負担がどこまでなのかが気になっているという方も多いのではないでしょうか。オフィスデザインの「料」を正しく読み解くには、賃貸オフィスの工事を「誰が発注し、誰が費用を負担するか」で3つに分ける「工事区分」という考え方を知っておく必要があります。この記事では、工事区分（A工事・B工事・C工事）の違い、オフィスデザインにかかる料の内訳がどの工事区分に当てはまりやすいか、工事区分を確認せずに進めると起こりやすいトラブル、契約前に確認しておきたいことまでを整理してご紹介します。オフィス移転・内装・家具をワンストップで支援するJOY Worksがご案内します。
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そもそもオフィスデザインの見積書に並ぶ「料」とは何を指すのか
見積書に並ぶ「デザイン・設計料」「内装工事費」「設備工事費」「オフィス家具・什器費」は、どれも金額だけを見ていると総額の大小でしか比較できません。オフィスレイアウトの変更や執務スペースの再編まで含めて、実務ではこれらの費用は工事区分という枠組みによって、そもそも誰が発注し誰が負担するのかが先に決まっています。料金がどのような方式で算出されるのかという点はオフィスデザインの料金はどう決まる？で、総額の内訳や坪単価の目安はオフィスデザインの費用はどれくらい？で詳しく解説していますので、算出方法や金額感を知りたい方はそちらをご覧ください。本記事では、料の内訳そのものよりも「誰がその料を払うのか」という負担先の整理に絞ってご紹介します。
費用の負担先を分ける「工事区分」という考え方
賃貸オフィスの工事は、一般的に「A工事」「B工事」「C工事」という3つの区分に分けて考えられます。どの区分に当たるかによって、発注者・施工する業者・費用を負担する側がそれぞれ変わるため、オフィスデザインの「料」を正しく理解するうえでの土台になる考え方です。区分の名称や運用の細かいルールはビルや貸主によって異なるため、最終的な分類は管理会社や貸主への確認が必要です。
A工事――ビルの共用部分や建物本体に関わる工事
エントランスホールや共用の通路、建物全体の空調・消防設備など、ビルの資産価値や安全性に直接関わる工事です。ビルによっては共用の会議室やラウンジが用意されている場合もあり、そうした共用部分の工事もA工事に当たります。発注・施工・費用負担のすべてを貸主が担うため、入居するテナント側の「料」には基本的に含まれません。
B工事――入居者の希望で行うが、貸主が指定した業者が施工する工事
照明やコンセントの配置変更、空調設備・消防設備への接続といった、テナントの要望で発生するものの、ビル全体の設備に関わるため貸主が施工業者を指定する工事です。電気工事や火災報知器・避難経路に関わる変更など、安全性に直結する部分ほどB工事になりやすい傾向があります。費用は入居者側が負担しますが、業者を自由に選べないため、デザイン会社や施工会社の立場から相見積もりを取って料金を交渉する余地がほとんどない、という特徴があります。
C工事――入居者が独自に発注・施工できる工事
内装の仕上げやパーテーション・間仕切りの設置、執務スペースのレイアウト変更、オフィス家具・什器の選定、デスクや椅子のレイアウトなど、テナントが自由に業者を選んで発注できる工事です。仕上げのグレードを上げたい場合や、工事中の設計監理まで依頼したい場合も、基本的にこの区分の範囲で検討します。デザイン会社の提案力や料金プランの違いが最も出やすいのはこの区分で、複数社に相見積もりを取ることで料金交渉の余地も大きくなります。
物件の条件（居抜き・スケルトン・自社ビル）によっても区分の範囲は変わる
前のテナントの設備が残る居抜き物件やセットアップオフィスでは、既存のB工事・C工事部分をそのまま引き継げる場合があり、新たに発生する工事区分の範囲が狭くなることがあります。一方、スケルトン物件では電気・空調・消防設備を含むB工事の範囲が一から発生しやすく、同じ坪数でも工事区分ごとの負担が変わってきます。また、自社ビルに入居する場合は、そもそもB工事・C工事という区分自体が存在しないことが一般的で、工事区分の確認が必要になるのは主に賃貸オフィスに入居するケースです。
オフィスデザインの「料」の内訳を工事区分で見るとどう変わるか
見積書の項目ごとに、どの工事区分に当てはまりやすいかを知っておくと、料金交渉で力を入れるべき部分と、そうでない部分の見分けがつきやすくなります。オフィスの規模が大きくなるほど、会議室や設備の増設も増え、B工事に該当する範囲も広がりやすい傾向があります。
デザイン・設計料や内装工事費はC工事になりやすい
コンセプトの整理やレイアウト設計、図面作成、床・壁の内装仕上げ、パーテーションの設置といった業務は、テナント側が自由に発注できるC工事に当たることが多く、デザイン会社ごとの料金プランの差が最も表れやすい部分です。
設備工事費の一部はB工事になりやすく、コスト削減の交渉余地が小さい
照明・コンセントの配置変更や、既存の空調・消防設備への接続変更は、ビル全体の設備に関わるためB工事として貸主指定業者が施工することが多く、相見積もりによる料金交渉が難しい項目です。設備工事費の見積もりを受け取ったら、どこまでがB工事なのかを先に確認しておくと、コスト削減を検討できる範囲が明確になります。
共用部分に関わる工事はA工事（テナント側の料には含まれない）
エントランスや共用通路のデザインは、見た目の印象こそ入居者の快適性やブランディングに関わりますが、費用負担そのものは貸主が担うA工事に当たることが一般的です。見積書に共用部分の工事費が含まれていないか、逆に含まれているのに実は貸主負担のはずの項目が混ざっていないかを確認しておくと安心です。
工事区分を確認せずに進めると起こりやすい「料」のトラブル
契約後にB工事分の追加費用が発生する
デザイン会社からの最初の見積もりにはC工事の範囲しか含まれておらず、実際に工事が始まってから「この配線変更はB工事になるため、貸主指定業者への別途発注が必要」と分かり、想定外の追加料金が発生するケースがあります。空調や消防設備に関わる変更を予定している場合は、契約前にどこまでがB工事になりそうかをデザイン会社と一緒に貸主・管理会社へ確認しておくことをおすすめします。
退去時の原状回復費用の範囲でも工事区分が関わる
移転先での工事区分だけでなく、現オフィスを退去するときの原状回復の範囲も、工事区分の考え方が関わってきます。入居時にC工事で設置した内装や設備は、退去時にも入居者の費用で撤去・原状回復する必要があることが一般的ですが、坪当たりの原状回復費用の見込みは物件や使用状況によって幅があり、具体的な範囲は賃貸借契約書の記載内容によって異なるため、最終的な判断は管理会社や専門家への確認が必要です。
契約前に工事区分を確認する方法
誰に、いつ確認するか
工事区分は物件ごとに取り決めが異なるため、内覧の段階で貸主や管理会社に確認しておくのが基本です。デザイン会社への最初のヒアリング・打ち合わせの時点で工事区分の前提が分かっていれば、見積もりに含まれるべき範囲を会社ごとに揃えて比較しやすくなります。
確認しておきたい書類
賃貸借契約書に工事区分の取り決めが記載されている場合は、該当する条項を確認しましょう。ビルによっては指定業者のリストが用意されていることもあるため、B工事に該当しそうな設備変更を予定している場合は、早めに管理会社へ確認しておくと、見積もり比較の前提がぶれずに済みます。
まとめ
オフィスデザインの「料」は、金額の大小だけでなく、A工事・B工事・C工事という工事区分によって誰が発注し誰が負担するのかが先に決まっています。デザイン・設計料や内装工事費は入居者が自由に発注できるC工事になりやすく料金交渉の余地が大きい一方、照明や空調など既存設備への接続変更はB工事として貸主指定業者が施工することが多く、交渉の余地が小さいという特徴があります。契約後の追加費用や退去時の原状回復トラブルを避けるためにも、内覧の段階で貸主・管理会社に工事区分を確認しておくことをおすすめします。料金の算出方式そのものを詳しく知りたい方はオフィスデザインの料金はどう決まる？、費用の内訳や坪単価の目安を知りたい方はオフィスデザインの費用はどれくらい？もあわせてご覧ください。オフィスデザインの料についてご不明な点があれば、JOY Worksまでお気軽にご相談ください。オフィスデザインサービスや施工事例もあわせてご覧いただけます。
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